PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH
Pasal 1 angka 1 PP 24/1997 mengatur:
Rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah
secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan,
pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data
yuridis, dalam bntuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan
satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun
serta hak-hak tertentu yang membebaninya
Yang dimaksud rangkaian kegiatan pendaftaran tanah
adalah pendaftaran dalam bidang data fisik yakni mengenai tanahnya itu sendiri
seperti lokasinya, batas-batasnya, luas bangunan atau benda lain yan ada
diatasnya. Berikutnya adalah data yuridis mengenai haknya yakni haknya apa,
siapa pemegang haknya, ada atau tidak adanya hak pihak lain. Sementara
terus-menerus artinya Setiap ada pengurangan, perubahan, atau penambahan maka
harus dilakukan pendaftaran ulang, yang akan membuat sertifikat tersebut
mengalami perubahan, misalnya perubahan tipe rumah.
OBYEK PENDAFTARAN TANAH
Obyek pendaftaran tanah diatur dalam ketentuan Pasal
9 ayat (1) PP 24/1997 sebagai berikut:
Obyek pendaftaran tanah meliputi:
- bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna
- usaha, hak guna bangunan dan hak pakai.
- tanah hak pengelolaan.
- tanah wakaf.
- hak milik atas satuan rumah susun
- hak tanggungan
- tanah negara
SISTEM PENDAFTARAN YANG DIGUNAKAN
Sistem Pendaftaran yang digunakan adalah sistem
pendaftaran Hak (Registration of titles). Dalam sistem ini setia penciptaan hak
baru dan perbuatan-perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan kemudian juga
harus dibuktikan dengan suatu akta (pendaftaran terus-menerus). Tetapi dalam
penyelenggaraan pendaftarannya, bukan akta tersebut yang didaftar melainkan
haknya tersebutlah yang didaftarkan, sementara akta hanya merupakan bukti dan
sumber datanya. Selain itu juga terdapat buku tanah sebagai dokumen yang memuat
data fisik dan data yuridis yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya
sertifikat sebagai surat tanda bukti hak yang didaftar.
SISTEM PUBLIKASI YANG DIGUNAKAN
Pada garis besarnya dikenal dua sistem publikasi
yaitu sistem publikasi positif dan sistem publikasi negatif. Sistem publikasi
positif selalu menggunakan sistem pendaftaran hak, maka harus ada buku tanah
sebagai bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridis, selain itu juga ada
sertififkat hak sebagai surat tanda bukti hak.
Sistem publikasi negatif bukan pendaftarannya yang
diperhatikan, tetapi sahnya perbuatan hukum yang dilakukan yang menentukan
berpindahnya hak kepada pembeli, dimana pendaftaran tidak membuat orang yang
memperoleh tanah dari pihak yang tidk berhak menjadi pemegang haknya yang baru.
Sistem publiksi yang digunakan dalam PP 24/1997
adalah sistem publikasi negtif yang mengandung unsur positif. Hal ini dapat
dilihat dari ketentuan PP 24/ 1997 Pasal 32 ayat (1) dan Penjelasannya. Dalam
Pasal 32 ayat (1) disebutkan mengenai sertifikat sebagai alat pembuktian yang
kuat yang berarti merupakan sistem publikasi positif karena melihat pada
pendaftaran sebagai bukti hak.
Sementara dalam Penjelasan Pasal 32 disebutkan
sertifikat tersebut sebagai tanda bukti yang kuat dalam arti bila tidak dapat
dibuktikan sebaliknya, sehingga hak dari sertifikat tersebut menjadi tidak
mutlak, bila dapat dibuktikan bahwa sertifikat tersebut didapatkan dengan
melakukan perbuatan hukum yang tidak sah dalam jangka waktu 5 tahun. Disinilah
unsur sistem publikasi negatif tersebut ada.
PENYELENGGARA DAN PELAKSANA PENDAFTARAN TANAH
Ada 4 organ yang berperan dalam urusan sebagai
penyelenggara dan pelaksana pendaftaran tanah ini yakni sebagai berikut:
Badan Pertanahan Nasional
Sesuai ketentuan Pasal 19 UUPA dan Pasal 5 PP
24/1997 yakni bertindak sebagai penyelenggara pelaksanaan pendaftaran tanah tersebut
Kepala Kantor Pertanahan
Sesuai ketentuan Pasal 6 PP 24/1997 Dalam hal ini
bertindak sebagai pelaksana Pendaftaran Tanah kecuali mengenai
kegiatan-kegiatan tertentu yang ditugaskan kepada pejabat lain, yaitu
kegiatan-kegiatan yang pemanfaatannya bersifat nasional atau melebihi wilayah
kerja Kepala Kantor Pertanahan.
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Pengertian PPAT diatur dalam ketentuan Pasal 1 Angka
24 PP 24/1997. Kegiatan PPAT adalah membantu Kepala Kantor Pertanahan dalam
melaksanakan kegiatan dibidang pendaftaran tanah, khususnya dalam kegiatan
pemeliharaan data pendaftaran
Panitia Ajudikasi
Tugas dari Panitia Ajudikasi adalah melaksanakan
pendaftaran tanah secara sistematik untuk membantu tugas Kepala Kantor
Pertanahan seperti diatur dalam Pasal 8 PP 24/1997. Pengertian dari Ajudikasi
ini sendiri diatur dalam Pasal 1 Angka 8 PP 24/1997.
PP NO. 24/ 1997 TENTANG PENDAFTARAN TANAH
Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan
pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum
didaftar berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang
Pendaftaran Tanah atau Peraturan Pemerintah ini.
Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan
pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang
meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau
bagian wilayah suatu desa/kelurahan.
Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan
pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek
pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara
individual atau massal.
Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan
pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan yuridis dalam peta
pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertipikat
dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali
meliputi:
- pengumpulan dan pengolahan data fisik,.
- pembuktian hak dan pembukuannya,.
- penerbitan sertifikat,.
- penyajian data fisik dan data yuridis;
- penyimpanan daftar umum dan dokumen.
Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada
suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh
Menteri. Dalam hal suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah
pendaftaran tanah secara sistematik sebagaimana dimaksud pada ayat (2),
pendaftarannya dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sporadik.
Sedangkan pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak
yang berkepentingan.
Pemeliharaan data tanah (maintenance)
Merupakan kegiatan pendaftaran tanah untuk
menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah,
daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat dengan perubahan-perubahan
yang terjadi kemudian. Kegiatan pemeliharaan data tanah meliputi: pendaftaran
peralihan dan pembebanan hak serta pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah
lainnya.
Data fisik: keterangan mengenai letak, batas dan
luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan
mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya.
Data yuridis: keterangan mengenai status hukum
bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya, dan hak
pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.
PENDAFTARAN TANAH SECARA SISTEMATIK
Dasar Hukum
- PP 24/1997 Tentang Pendaftaran Tanah Pasal 1 angka 10, Pasal 8, 13-31
- Permen Agraria/Kepala BPN 3/1997 (Pelaksana PP 24/1997) Pasal 46-72
Pendaftaran tanah secara sistematik
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi
semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian
wilayah suatu desa/kelurahan.
Ajudikasi (Pasal 1 Angka 8 PP 24/1997)
Kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses
pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi pengumpulan dan penetapan
kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa objek
pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftaran
Pelaksana adalah Kkan, kecuali ditetapkan lain,
dibantu :
- PPAT
- Panitia Ajudikasi
- Pejabat Pembuat Ikrar Wakaf
- Pejabat Kantor Lelang
- Lurah
Inisiatif pelaksanaan pendaftaran tanah
- Dalam rangka program pemerintah, dilaksanakan oleh Panitia Ajudikasi yang dibentuk oleh kepala BPN
- Swadaya masyarakat, dilaksanakan oleh Panitia Ajudikasi yang dibentuk oleh kanwil.
Panitia Ajudikasi perlu dibentuk, sebab dalam
pelaksanaan pendafataran secara sistematik
umumnya bersifat massal dan besar-besaran, sehingga dalam pelaksanaannya
Kkan perlu dibantu oleh suatu panitia yang khusus untuk itu, sehingga tugas
rutin Kkan tidak terganggu.
Susunan Panitia Ajudikasi
- Ketua panitia merangkap anggota, adalah pegawai BPN yang mempunyai pengetahuan pendaftaran tanah dan/atau hak2 atas tanah, dengan pangkat tertinggi diantara anggota panitia.
- Wakil ketua I merangkap anggota, pejabat BPN yang ahli dalam pendaftaran tanah
- Wakil Ketua II merangkap anggota, Pegawai BPN yang ahli dibidang HAT
- Kepala Desa atau pamong setempat
- Satuan tugas pengukuran dan pemetaan
- Satuan tugas pengumpul data yuridis yaitu : Peg BPN ahli di HAT, Peg BPN ahli pendaftaran tanah, Anggota pemerintahan desa
- Satuan Tugas admnistrasi, yaitu petugas tata usaha
Tugas dan Wewenang Panitia Ajudikasi (Permen
Agraria/Kepala BPN 3/1997 Pasal 52-54)
- Menyiapkan rencana kerja ajudikasi secara terperinci
- Mengumpulkan data fisik dan dokumen asli data yuridis semua bidang tanah yang ada di wilayah yang bersangkutan serta memberikan tanda penerimaan dokumen kepada pemegang hak atau kuasanya ;
- Menyelidiki riwayat tanah dan menilai kebenaran alat bukti kepemilikan atau penguasaan tanah
- Mengumumkan data fisik dan data yuridis yang sudah dikumpulkan.
- Membantu menyelesaikan ketidaksepakatan atau sengketa atau sengketa antara pihak2 yang bersangkutan mengenai data yang diumumkan
- Mengesahkan hasil pengumuman sebagai dasar pembukan hak atau pengusulan pemberian hak
- Menerima uang pembayaran, mengumpulkan dan memelihara setiap kwitansi bukti pembayaran yang sesuai dengan ketentuan yang berlaku
- Menyempaikan laporan secara periodik dan menyerahkan pada Kkan
- Melaksanakan tugas-tugas lain secara khusus yang berhubungan dengan pendaftaran tanah secara sistematik di lokasi yang bersangkutan.
Prosedur Pendaftaran Tanah Secara Sistematik (PP
24/1997)
- Adanya rencana kerja (Pasal 13 (2)): Dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria
- Pembentukan Panitia Ajudikasi (Pasal 8)
- Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran (Pasal 15-16): Pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran diikatkan dengan titik2 dasar teknik nasional sebagai kerangka dasarnya. Peta dasar pendaftaran menjadi dasar untuk pembuatan peta pendaftaran.
- Penetapan batas bidang-bidang tanah (Pasal 17-19): Diupayakan penataan batas berdasarkan kesepakatan para pihak yang berkepentingan. Penempatan tanda-tanda batas termasuk pemeliharaannya dilakukan oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan. Jika surat ukur/gambar situasi tidak sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, maka Panitia Ajudikasi berdasarkan penunjukan batas oleh pemegang HAT ybs dengan sedapat mungkin disetujui oleh pemegang HAT ybs. Persetujuan batas2 bidang tanah dituangkan dalam Berita Acara yang di TTD oleh mereka yang memberikan persetujuan.Jika tidak ada kesepakatan diantara mereka, maka sementara dilakukan berdasarkan batas2 yang menurut kenyataannya merupakan batas2 bidang2 tanah ybs
- Pembuatan peta dasar pendaftaran (Pasal 20)
- Pembuatan daftar tanah (Pasal 21)
- Pembuatan surat ukur (pasal 22)
- Pengumpulan dan Penelitian data yuridis (Pasal 24-25): Berasal dari konversi hak, dibuktikan dengan bukti tertulis, keterangan saksi, jika tidak tersedia alat pembuktian yang lengkap dapat dilakukan dengan pernyataan penguasaan fisik selama 20 th berturut-turut, dengan syarat: 1) Penguasaan dilakukan dengan itikad baik secara terbuka dikuatkan oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya (umumnya oleh lurah). 2) Tidak ada permasalahan dalam hal penguasaan baik sebelum maupun setelah pengumuman.
- Pengumuman hasil penelitian data yuridis dan hasil pengukuran (Pasal 26-27) dilakukan untuk 30 hari
- Pengesahan hasil pengumuman (pasal 28): Jika setelah berakhirnya jangka waktu pengumuman masih ada kekurangan data fisik dan/atau data yuridis atau masih ada keberatan yang belum diselesaikan, makan pengesahan dilakukan dengan catatan. Pengesahan dilakukan dalam suatu berita acara sebagai dasar untuk : Pembukuan HAT dalam buku tanah, Pengakuan HAT, Pemberian HAT.
- Pembukuan Hak (pasal 29) dilakukan dalam buku tanah: Didasarkan pada alat bukti hak2 lama dan berita cara pengesahan pengumuman data fisik dan data yuridis
- Penerbitan sertifikat (Pasal 31): Diterbitkan oleh Kantor Pertanahan di TTD oleh Ketua Panitia Ajudikasi atas nama Kkan.
Prosedur Pendaftaran Tanah menurut PerMen
Agraria/Kepala BPN 3/1997)
Penetapan lokasi (Pasal 46)
Menteri negara agraria menetapkan lokasi
pendafataran tanah secara sistematik atas usul kanwil, satuannya adalah wilayah
desa/kelurahan, dengan pertimbangan:
- Sebagian wilayahnya sudah didaftara secara sistematik
- Jumlah bidang tanah yang terdaftar relatif kecil sekitar 30 % dari perkiraan bidang tanah yang ada.
- Daerah pengembangan perkotaan yang tingkat pembangunannya tinggi
Dengan adanya kepastian hukum bidang2 tanah
tersebut, maka akan menguntungkan pemerintah, swasta maupun pemilik tanah,
karena jika diperlukan untuk pembangunan, sudah ada kepastian hukumnya.
- Daerah pertanian yang produktif
- Tersedia titik2 kerangka dasar nasional
Persiapan (Pasal 47)
Peta dasar pendaftaran yang memuat pemetaan bidang2
tanah yangn sudah terdaftar haknya dalam bentuk peta indeks grafis, jika belum
ada maka pembuatan peta dasar pendaftaran dapat dilakukan bersamaan dengan
pengukuran dan pemetaan bidang tanah ybs
Pembentukan Panitia Ajudikasi (Pasal 48-51)
Penyelesaian permohonan yang ada saat dimulainya
pendaftaran tanah secara sistematik (Pasal 55)
Untuk yang permohonannya belum selesai saat Panitia
Ajudikasi diambil sumpahnya, maka diatur sebagai berikut :
Yang sudah diperiksa oleh Panitia Pemeriksa,
penyelesaiannya dilakukan oleh Kkan, Kkanwil atau Kepala BPN, sesuai dengan
ketentuan yang berlaku
- Yang berasal dari konversi yang telah selesai diumukan, penyelesaiannya dilakukan oleh Kkan, Kkanwil atau Kepala BPN, sesuai dengan ketentuan yang berlaku
- Yang tidak termasuk 2 hal diatas, maka oleh Kkan diserahkan kepada panitia ajudikasi untuk diselesaikan
Penyuluhan (Pasal 56)
Oleh Kkan dibantu panitia ajudikasi berkoordinasi
dengan instansi terkait yaitu: Pemda, Dinas Penerangan, Kantor PBB, Instansi
lain yang dianggap perlu.
Disampaikan juga kewajiban dan tanggung jawab
pemegang hak yaitu :
- Memasang tanda batas
- Berada dilokasi saat panitia ajudikasi mengumpulkan data fisik dan data yuridis
- Menunjukan batas2 bidang tanah pada Panitia Ajudikasi
- Menunjukan bukti kepemilikan
- Memenuhi persyaratan yang ditentukan bagi pemegang hak.
Disampaikan juga, jadwal pelaksanaan, akibat
hukumnya, hak2 nya untuk mengajukan keberatan.
Pengumpulan data fisik (Pasal 57-58)
Jika pengukuran oleh BPN, penetapan batas dilakukan
oleh satuan tugas pengukuran dan pemetaan atas nama panitia ajudikasi
Jika pengukuran oleh pihak ke III, penetapan batas
dilakukan oleh satuan tugas pengumpul data yuridis a.n. panitia ajudikasi
Pengumpulan dan penelitian data yuridis (pasal
59-62)
Alat bukti tertulis kepemilikan tanah berupa alat
bukti untuk pendaftaran hak baru:
- Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang
- Asli akta
- HPL dengan penetapan pemberian HPL oleh pejabat yg berwenang
- Tanah Wakaf dengan Akta Ikrar Wakaf
- Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dengan akta pemisahan
- Hak Tanggungan dengan APHT
Alat bukti tertulis untuk hak lama :
- Grosse akta hak eigendom yang telah dibubuhi catatan, untuk dikonversi menjadi Hak Milik
- Grosse akta hak eigendom yang sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut ketentuan PP 10/1961 di daerah yang bersangkutan.
- Surat tanda milik berdasrkan peraturan swapraja yang bersangkutan
- SHM berdasarkan PerMen Agraria 9/1959
- SK pemberian Hak Milik, baik sebelum atau sejak berlakunya UUPA yang tidak disertai kewajiban pendaftaran, tapi semua kewajibannya telah dipenuhi
- Petuk PBB/Landrente, girik dsb sebelum berlakunya PP 10/1961
- Akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan dengan dengan saksi lurah sebelum berlakunya PP 24/1997, disertai alas hak yang dialihkan
- Akta pemindahan hak yang dibuat PPAT, yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan
- Akta ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak dimulainya PP 28/1977, berikut alas haknya
- Risalah lelang
- Surat penunjukan pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil pemerintah atau Pemda
- Surat Keterangan riwayat tanah yang dibuat kantor PBB, berikut alas haknya
- Lain-lain pembuktian tertulis sesuai pasal II, VI dan VII ketentuan konversi UUPA.
Jika bukti kepemilikan tidak lengkap maka bukti yang
lain dilengkapi dengan pernyataan yang bersangkutan, dan keterangan dari
minimal 2 saksi yang bukan keluarga
(sampai derajat ke 2 vertikal dan horisontal).
Untuk menilai kebenaran keterangan saksi-saksi maka panitia
Ajudikasi dapat :
- Mencari keterangan tambahan dari masy sekitar bidang tanah tersebut untuk memperkuat kesaksian atau keterangan mengenai pemilikan tanah.
- Meminta keterangan tambahan untuk mengetahui riwayat kepemilikan
- Melihat keadaan tanah dilokasi untuk mengetahui secara fisik penguasaan atas tanah maupun penggunaannya.
Kenyataan penguasaan fisik dan pembuktiannya
dituangkan dalam surat pernyataan jika perlu diangkat sumpah dihadapan
pengumpul data yuridis
Hasil pengumpulan dan penelitian data yuridis
disampikan dalam Risalah Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas , jika ada
bidang tanah yang masy ketahui ada pemiliknya tapi tidak dapat dihubungi, maka
akan dicatat sebagai tanah yang tidak dikenal pemegang haknya.
Pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis dan
Pengesahannya (Pasal 63-64), selama 30 hari, dan disahkan oleh Panitia
Ajudikasi
Penegasan
Konversi, Pengakuan Hak dan Pemberian Hak (Pasal 65-66)
Pembukuan Hak
(Pasal 67)
Penerbitan
Sertifikat (Pasal 69-71) TTD oleh panitia ajudikasi a.n. Kkan
